Comment calculer le prix au m2 d’un appartement ?

Après avoir lu un article sur Internet qui traite de l’estimation d’une propriété en fonction du prix au m2 : http://www.immobilier-danger.com/Le-prix-d-un-metre-carre-un-842.html#.VcBWEZ9TrT4.facebook, nous avons voulu rebondir sur le sujet. Beaucoup ont tendance à penser que la valeur d’une propriété est calculée en multipliant simplement la superficie de la propriété par le prix par m2 du secteur ;

FAUX !

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Voici la démonstration :

• Il est impossible de déterminer avec précision un prix par m2

En effet, il y a une multitude d’informations (plus ou moins officielles et vérifiables !) et des données qui sont donc très divergentes.

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Le fait est, qu’aucune propriété n’est identique et que la même valeur ne peut être attribuée à m2 pour 2 propriétés avec une situation géographique proche, parce que chaque propriété a ses propres caractéristiques d’évaluation :

• Situation géographique et voisinage immédiat
• Son et visuel
• environnement Qualité du bâtiment et état de la propriété
• Plancher, aménagement intérieur
• Commodités : accessoires extérieurs, garage, annexes…

• La superficie d’un bien n’est pas sa seule unité de valeur

La superficie d’un bien n’est pas le seul facteur à prendre en compte ; d’autres facteurs doivent être inclus dans ce calcul, tels que :

• typologie (nombre de chambres)
• disposition (surface des couloirs, dégagements, recoins…)
• la hauteur sous le plafond
• annexes (dépendances, garages ou parkings, caves, piscines…)

Pour illustrer ces remarques, nous comparerons 3 propriétés de surface identiques (55m2) dans la même zone géographique (quartier Perrier — Marseille 8ème) ; selon la croyance que la valeur vénale est obtenue en multipliant la superficie par le prix au m2, ces 3 propriétés devraient toutes avoir la même valeur.

Et pourtant…

1. Appartement de type 3 de 55m2 dans un immeuble neuf, situé dans une petite impasse calme, proche des transports en commun et des commerces, au dernier étage, aménagement intérieur rationnel sans perte d’espace, avec une terrasse de 15m2 orientée plein sud, et un double garage au sous-sol.
2. Appartement de type 2 de 55m2 (avec un couloir de 10m2) dans un petit immeuble ancien Marseille, 3ème étage sur 4 sans ascenseur, sur Boulevard Perrier, séjour exposé Nord avec un vis-à-vis important, à rénover complètement. Pas de parking privé.
3. Petite maison de ville meublée en T3 de 55m2 avec jardin de 50m2 exposé Sud, dans les « Hauts de Perrier », très rare, très calme, avec garage, entièrement rénovée par architecte.

Dans la description de ces 3 marchandises, nous voyons immédiatement que même si leur surface est identique, ces marchandises sont totalement différentes et ne peuvent en aucun cas avoir la même valeur.

En ce qui concerne la valeur, nous avons recherché sur Internet les prix par m2 communiqués pour ce secteur, voici le résultats :

Immoprix (selon les données communiquées par la chambre des notaires) : T2 de 2560€ à 3540€/m2 //T3 de 2650€ à 3510€/m2

Best Agents (site Internet des évaluations immobilières) : Secteur PERRIER : 2944€/m2

Efficacité : 3400€/m2

Comme prévu, ces valeurs sont assez disparates et il est difficile d’en utiliser une seule pour effectuer le calcul.

Si, malgré tout, le propriétaire du nouvel appartement (1) fait son calcul avec la référence d’Immoprix (et aurait conservé la valeur la plus élevée) : 55 x 3510€=193 050€

Celui, de l’ancien appartement (2) aurait fait son calcul avec la référence de l’Efficity : 55 x 3400 = 187 000€

Et pour la petite maison de ville le calcul aurait été fait avec les meilleurs agents : 55 x 2944 = 161 920€

Ces calculs ne font que soutenir notre démonstration et révèlent les limites de cette méthode d’estimation.

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