Après avoir lu un article sur Internet qui traite de l’estimation d’une propriété en fonction du prix au m2 : http://www.immobilier-danger.com/Le-prix-d-un-metre-carre-un-842.html#.VcBWEZ9TrT4.facebook, nous avons voulu rebondir sur le sujet. Beaucoup ont tendance à penser que la valeur d’une propriété est calculée en multipliant simplement la superficie de la propriété par le prix par m2 du secteur ;
FAUX !
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On va démontrer pourquoi cette façon de faire ne tient pas debout face à la réalité.
Premièrement, le fameux prix au mètre carré unique ? Il n’a jamais existé. Le marché immobilier adore brouiller les pistes. D’un site à l’autre, les données varient, plus ou moins officielles, parfois fiables, parfois nettement moins. Ce grand écart rend toutes les généralités suspectes.
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- Impossible de figer un tarif par mètre carré
La réalité du terrain ? Chaque logement impose ses propres règles. Deux adresses voisines peuvent raconter des histoires de prix totalement différentes. Ce n’est jamais qu’une question de surface ou de quartier. Ce qui change, ce sont aussi :
- La position exacte dans le quartier, voire dans l’immeuble
- L’environnement sonore, la vue, ce que l’on aperçoit depuis sa fenêtre
- L’état du bien, sa construction, l’entretien général
- L’agencement, la hauteur d’étage ou encore la présence d’un ascenseur
- Les surfaces annexes : parking, terrasse, caves, balcons…
- La surface, critère parmi d’autres
Réduire la valeur d’une maison ou d’un appartement à sa taille observable, c’est effacer tout ce qui fait la qualité de vie et la personnalité du bien. D’autres critères attendent sagement leur tour au moment du calcul :
- Configuration et nombre de pièces
- Espace réellement exploitable (couloirs, recoins, parties perdues…)
- Hauteur sous plafond
- Dépendances ou prestations annexes (jardin, piscine, parking, cave…)
Pour donner une vision concrète, voici trois biens, chacun de 55m2, tous dans le quartier Perrier à Marseille 8ème. D’après la logique du prix au m2, leur valeur devrait être identique. Détaillons :
- T3 neuf de 55m2 en haut d’une résidence au calme, terrasse de 15m2 orientée au sud, double garage souterrain, agencement optimal et pas de voisins bruyants.
- T2 ancien, même taille mais avec 10m2 de couloir, dans un vieil immeuble sans ascenseur, séjour sans soleil, vue directe sur boulevard, insonorisé à revoir, et sans parking, à rénover du sol au plafond.
- Petite maison de ville T3, toujours 55m2, mais avec 50m2 de jardin exposé sud, dans une rue paisible des Hauts de Perrier, entièrement repensée par un architecte et pourvue d’un garage.
À la lecture, personne n’envisagerait de les évaluer au même montant. Une même surface, mais des réalités radicalement différentes. On navigue entre produits incomparables.
Regardons comment les outils d’estimation affichent la complexité : Immoprix (Chambre des notaires) donne des fourchettes pour les T2 entre 2560€ et 3540€/m2 ; les T3 oscillent entre 2650€ et 3510€/m2. Best Agents annonce 2944€/m2 pour le secteur, Efficity grimpe à 3400€/m2. Aucun chiffre ne colle parfaitement.
On tente néanmoins l’exercice. En appliquant la valeur la plus haute pour le bien (1) : 55 x 3510€ = 193 050€. Pour le T2 (2), on s’aligne sur Efficity : 55 x 3400€ = 187 000€. Pour la maison de ville (3), Best Agents suggère : 55 x 2944€ = 161 920€.
Début et fin de la démonstration. Ces résultats ne reflètent absolument pas la diversité réelle des situations. Une estimation sérieuse s’attache à chaque cas, évalue les plus et les moins, refuse les calculs bâclés.
Partagez vos retours, racontez vos situations uniques ou exprimez vos doutes : chaque expérience apporte du relief à ce marché inattendu qu’est l’immobilier.
